Condominios: nuevos sectores de subadministración

La nueva ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria permite la implementación de distintos sectores dentro de un mismo condominio, con la posibilidad de que cada uno de ellos mantenga para sí órganos de administración semi-autónomos. Esto es una muy interesante innovación legal cuyo concepto no estaba ni esbozado en la ley anterior. La nueva norma dice en su artículo 1, letra D:

"Condominios con diferentes sectores o edificaciones colectivas.

"En caso de condominios que contemplen diferentes sectores o edificaciones colectivas, sea que se emplacen en el mismo terreno de un condominio tipo A o en sitios de dominio exclusivo de un condominio tipo B, el reglamento de copropiedad podrá establecer los derechos de las unidades sobre los bienes comunes del respectivo sector o edificación colectiva, separadamente de los derechos sobre los bienes comunes de todo el condominio.

"Lo anterior puede implicar la constitución de una o más subadministraciones y/o la posibilidad de que cada sector o edificación colectiva convoque a sus propias asambleas de copropietarios, con el objeto de adoptar decisiones respecto de los bienes comunes que forman parte del mismo. Con todo, los propietarios de un determinado sector o edificación colectiva no estarán facultados para aprobar modificaciones que pudieren afectar los derechos de los otros propietarios que forman parte del condominio, especialmente cuando se trata de proyectos que se ejecutan en un terreno de dominio común y bajo un único permiso de edificación que contempla recepciones parciales.

"En caso de que el propietario primer vendedor titular del permiso sea quien requiera modificar el proyecto, deberá dar cumplimiento a lo señalado en el artículo 61 de esta ley y no podrá modificar los derechos correspondientes a quienes han adquirido unidades en el condominio, tanto en sus bienes de dominio exclusivo como en los bienes de dominio común ya recibidos y que han pasado a formar parte del patrimonio de los adquirentes".

Esta posibilidad que otorga la ley puede resultar extraordinariamente útil, por ejemplo, para condominios que consten de 2 o más torres separadas, o para aquéllos que contemplen conjuntos de unidades con destino comercial que requieran un tipo de administración distinta de aquellas con destino habitacional.

En cuanto al reglamento de copropiedad, la ley no ha permitido expresamente que cada sector pueda mantener su propio reglamento, separado del de los demás. De hecho, en su artículo 8 letra C, la ley exige que en el único reglamento del condominio se expliciten los sectores y las subadministraciones en que se divide. Sin embargo y a mi juicio, el hecho de que la ley contemple la posibilidad de que estos sectores convoquen sus propias asambleas deliberativas, con la sola limitación de que "no estarán facultados para aprobar modificaciones que pudieren afectar los derechos de los otros propietarios que forman parte del condominio", da a entender que dichas asambleas podrían aprobar e implementar las modificaciones que estimen al Reglamento central, en cuanto sólo afecten a su sector. En la práctica, esto significa que cada sector puede, en efecto, mantener su propio cuerpo normativo interno, puesto que, si bien el Reglamento debe ser uno solo, nada obsta a que en él se incluyan párrafos o apartados especiales para cada sector.

Con todo, esta autonomía aparentemente absoluta encuentra sendas limitaciones en el artículo 23 de la ley, que en sus incisos cuarto y quinto dispone:

"En cuanto al comité de administración, la asamblea de copropietarios del condominio podrá acordar que únicamente exista uno para toda la copropiedad, o bien, que cada sector tenga, adicionalmente, su propio subcomité. Tanto en uno como en otro caso, el comité de administración del condominio deberá estar conformado por, al menos, un representante de cada uno de los sectores en que se divide el condominio. Los subcomités de administración deberán respetar las instrucciones que les imparta el comité de administración del condominio, respecto de los bienes y servicios comunes de la copropiedad en su conjunto; así como las instrucciones que les imparta la asamblea de copropietarios del respectivo sector, respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes que estén bajo su competencia, conforme a lo señalado en el inciso segundo.

"En cuanto a las labores que esta ley asigna al administrador, éstas podrán ser ejercidas en cada sector por el administrador general del condominio o por una persona especialmente designada al efecto, denominada subadministrador, quien deberá cumplir con los mismos requisitos establecidos por esta ley para el administrador. Los subadministradores deberán ejercer sus funciones respetando las instrucciones que les imparta el administrador general del condominio o el comité de administración, respecto de los bienes y servicios comunes de la copropiedad en su conjunto; así como las instrucciones que les imparta el subcomité de administración del respectivo sector, respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes que estén bajo su competencia, conforme a lo señalado en el inciso segundo".

Como puede apreciarse de las frases que he destacado con negritas en la cita, las subadministraciones de los distintos sectores deberán funcionar en sintonía con los mandatos de la administración central. Cada subcomité debe acatar las instrucciones del comité central y cada subadministrador debe obedecer al administrador general.

La figura de este "subadministrador" genera dudas en cuanto al órgano que debe designarlo. La ley dice que debe ser una persona (que, al no distinguir, me parece que puede ser perfectamente una persona jurídica) "especialmente designada al efecto", pero no dice expresamente por quién debe hacerse esa designación. Lo planteado es importante para determinar el alcance y criterio del nivel de descentralización del que gozarán los sectores. Si el subadministrador puede ser designado por el subcomité o subasamblea del sector, entonces la balanza se inclina más hacia su autonomía que hacia la centralización. Evidentemente, lo contrario sucede si debe ser designado por los órganos centrales.

Recuerda que, si necesitas asesoría en asuntos de copropiedad o hay problemas de apreciación en cuanto a la normativa de tu condominio, con gusto te ayudaré. Contáctame y conversemos.