3 causales para dejar sin efecto tu contrato de promesa de compraventa
El mercado inmobiliario ha sido el sector que más fuertemente ha recibido los embates de la actual crisis económica, que se manifiesta ya como una gran recesión de alcance internacional. Una de las causas ha sido el repentino cambio en las capacidades patrimoniales de muchas personas, a quienes se les ha quitado la posibilidad de optar a un crédito hipotecario, en circunstancias que ya se hallan obligadas con la parte vendedora por haber firmado un contrato de promesa de compraventa. ¿Deben estas personas perder lo pagado con ocasión de dicha promesa? ¿Deben pagar la multa asociada? Pensamos que no necesariamente. A continuación, listamos 3 causales en las que se puede dejar sin efecto un contrato de promesa de forma lícita.
1.- Cuando el contrato contiene cláusulas de salida expresamente pactadas para determinadas situaciones.
Es la causal más evidente y eficaz. Si una persona desiste de cumplir su obligación invocando una causal prevista en propio contrato, pues no hace más que cumplir ese mismo contrato, en la medida que dicha causal no se encuentre prohibida por ley o adolezca de algún vicio de nulidad.
2.- Incumplimiento de la otra parte
Con motivo de la pandemia por COVID 19 que nos azotó durante largo tiempo y las restricciones que se decretaron en relación a ella, para muchas inmobiliarias ha sido casi imposible cumplir con los plazos de entrega de sus proyectos pactados en sus propias promesas de compraventa. Los consumidores inmobiliarios han aprovechado esta situación para alegar que la vendedora ha incumplido el contrato, exigiendo la resolución de la relación.
En efecto, el incumplimiento contractual habilita a la contraparte para solicitar su resolución, conforme al artículo 1489 del Código Civil. El efecto fundamental de esta resolución que las partes deben volver al estado en que se encontraban antes de celebrar el contrato, debiendo devolverse todo lo pagado con ocasión de él.
Con todo, estimamos que, para la real concurrencia de esta causal, el incumplimiento debe ocurrir en relación a los elementos esenciales del negocio, y no respecto de sus cláusulas meramente accesorias.
3.- Caso fortuito o fuerza mayor.
En su artículo 45, nuestro Código Civil define esta situación en los siguientes términos:
"Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc."
Si bien los ejemplos que especifica la ley son bastante extremos, la característica fundamental que aquí interesa es que se trate de un hecho que impide al deudor cumplir con su obligación, que éste no se haya generado por su culpa o intención, y que se encuentre totalmente fuera de su control. O, en palabras de Ana Luisa Birkner Moreira: "Para que un hecho constituya caso fortuito debe provenir de una causa enteramente ajena a la voluntad del deudor, tratarse de un hecho imprevisto dentro de los cálculos ordinarios o normales y debe ser insuperable de manera que el deudor no tuviera medio alguno para evitarlo" (2020).
Al respecto, nuestro Código Civil dispone en su artículo 1547, inciso segundo:
"El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregada al acreedor), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa."
En el actual panorama, se ha invocado con relativo éxito la pérdida de la fuente laboral del promitente comprador como causal de caso fortuito o fuerza mayor. Naturalmente, también pertenecen a esta clase de hechos el accidente o enfermedad graves sufrido por una de las partes o sus familiares cercanos, la pérdida de la calificación comercial positiva dada por la banca, y, en definitiva, cualquier acontecimiento que haya producido un cambio sustancial en la capacidad adquisitiva del promitente comprador y que no haya sobrevenido por su culpa.
Si necesitas ayuda para dejar sin efecto tu contrato de promesa de compraventa, con gusto atenderé tus inquietudes y, si lo requieres, contactaré directamente a tu contraparte para salvaguardar tus interesas de la mejor forma.