¿Qué es la acción resolutoria y por qué me piden que renuncie a ella?

Esta es, sin lugar a dudas, una de las preguntas más frecuentes y que mayor confusión genera entre clientes hipotecarios e inversionistas inmobiliarios. Y la respuesta, en realidad, es relativamente simple.

Típicamente, los bancos exigirán que en sus contratos hipotecarios tanto la parte compradora como la vendedora renuncien a la acción resolutoria, sin posibilidad alguna de negociar lo contrario. Con frecuencia, las inmobiliarias y otras empresas del ámbito también lo exigirán de las personas con quienes contraten, sin posibilidad de flexibilizar esta exigencia.

Pero ¿qué es esta acción y por qué son tan estrictos en exigir su renuncia?

En términos amplios y sencillos, la acción resolutoria es el derecho que la ley otorga a cada parte cumplidora en un contrato para exigir que éste se deje sin efecto si es que la otra parte no cumple lo pactado. Se distinguen varios tipos de ella, pero para los efectos de lo que aquí queremos decir, resulta inútil referirse a ellos. Con todo, a las partes les queda salvo su derecho a exigir el cumplimiento efectivo de lo pactado por la fuerza.

Según lo dicho, renunciar a esta acción significa que el renunciante no podrá reclamar que las cosas vuelvan a como estaban antes de celebrar el contrato en caso de incumplimiento de su contraparte. Y, por lo tanto, si las 2 partes hacen esta renuncia, se cierra totalmente la puerta a que el contrato quede sin efecto por este motivo.

Esto resulta de esencial importancia para cualquier banco, por la sencilla razón de que su hipoteca pende de la firmeza del título en base al cual se constituye. En efecto, en la dinámica cronológica de un contrato de compraventa hipotecario, si bien se pacta todo al mismo tiempo, existe primero la compraventa y el consecuencial traspaso del dominio del inmueble, y posteriormente y sólo una vez verificado ese traspaso, se constituye la hipoteca en favor del banco por el nuevo dueño, a fin de asegurar el pago del crédito. Así, si la compraventa es luego dejada sin efecto por vía del ejercicio de la acción resolutoria, caerá también la hipoteca, y el banco habrá prestado dinero quedándose sin garantía.

Como puede apreciarse, todo apunta a asegurar la firmeza y estabilidad de la hipoteca.

Pero ¿y si en los títulos de dominio anteriores del inmueble no hay renuncia a la acción resolutoria? Si bien para esos títulos anteriores lo óptimo es que también conste en ellos que las partes han renunciado a la acción en comento, el criterio es más flexible en su análisis. En los hechos, los bancos sólo exigirán que, al menos, las respectivas partes vendedoras en los títulos anteriores (hasta 10 años hacia atrás) hayan declarado que se les pagó íntegramente el precio, de manera que no puedan reclamar posteriormente la resolución por incumplimiento. En cuanto a las partes compradoras, será fácilmente verificable que se les cumplió lo pactado, al haberse inscrito a su nombre el dominio del inmueble y al haber gozado de su posesión material. De esta manera, el banco se asegura que no surgirán reclamos de resolución basados en títulos anteriores.

En otros contextos distintos al hipotecario, la renuncia a la acción resolutoria sirve para asegurar el porvenir del derecho de dominio que se traspasa, dándole solidez a la nueva situación que el respectivo contrato genera.

Con esto, espero haber resuelto esta duda que persistentemente aparece en nuestro ámbito.

Recuerda que si necesitas ayuda con la gestión de tu crédito hipotecario, estaré feliz de atenderte.

Referencias normativas: artículos 1489, 1490 y 1491 del Código Civil.