¿Por qué los bancos piden tantos documentos al solicitarles un crédito hipotecario?

A una solicitud de crédito hipotecario, los bancos siempre responden con un largo listado de documentos que es necesario llevarles para efectos de procesar la solicitud. Y luego, es posible que en el transcurso del proceso surja la necesidad de acompañar otros antecedentes, no indicados previamente. Ante esto, frecuentemente recibo la misma pregunta por parte de clientes e inversionistas, visiblemente frustrados: "¡¿Para qué tanto papel?!".

A continuación, explico el propósito e importancia de cada uno de los principales documentos que se solicitan para el procesamiento hipotecario.

Como es habitual en derecho, hay que partir con una distinción: por un lado, están los antecedentes comerciales, y por otro, los legales relativos al inmueble y al contrato hipotecario proyectado, típicamente llamados "carpeta legal" o "carpeta de títulos".

Los antecedentes comerciales son aquellos que permiten dimensionar las capacidades patrimoniales del requirente, a fin de evaluar el riesgo de otorgarle un préstamo. La mayoría de estos documentos son generados o gestionados por el propio banco. En este lote típicamente se encuentran las últimas 3 liquidaciones de sueldo o declaraciones de renta, liquidaciones actualizadas de inversiones, informes de boletines comerciales, historial de comportamiento crediticio, informe de tasación del inmueble que se ofrece en garantía (este también tiene importancia en la carpeta legal), etc. Es fácil apreciar el objetivo último de la presentación de estos documentos: poder determinar, con una aproximación razonable, si es que el requirente podrá hacer devolución del préstamo que solicita en las condiciones que se proyectan. También se encuentran en esta carpeta las pólizas de seguro (de desgravamen, de incendio y sismo, con las que el banco asegura la solvencia de su crédito y el valor de su garantía ante determinados siniestros), y la declaración personal de salud (importante antecedente en el contexto del seguro de desgravamen).

En cuanto a los documentos legales, se solicitan para asegurar la validez y estabilidad jurídica de la hipoteca que se constituirá para el banco. Tratándose de compraventas, el análisis que se hace de estos documentos igualmente interesa de sobremanera al cliente, puesto que también se buscará que el traspaso del dominio se haga en forma válida, segura y estable.

Sin embargo, si la operación se trata de una compra de una vivienda o unidad nueva generada a partir de un gran proyecto inmobiliario, no se le solicitarán estos antecedentes al cliente, puesto que el banco los obtendrá previamente de la empresa que desarrolló el proyecto.

En este punto es necesario hacer una nueva distinción. Por una parte, están los que se refieren al inmueble ofrecido en garantía, y, por otra, están los referidos al estado o calidad de las partes que intervendrán en el negocio.

Los principales documentos legales relativos al inmueble y que prácticamente siempre se solicitan, son los siguientes:

1.- Copia de la inscripción de dominio respectiva.

Se refiere al texto contenido en la inscripción de dominio del inmueble que se encuentra en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Es de fundamental importancia, pues contiene la singularización legal de las características del inmueble, que incluyen la descripción de sus deslindes, su superficie, la referencia al número en que se encuentra archivado su plano, su actual titular y el estado civil de éste al momento de la adquisición, y el título por el cual se adquirió (que puede ser, por ejemplo, compraventa, herencia, aporte, donación, adjudicación, etc.). Tener este documento es esencial en el proceso, pues debe copiarse en sus partes fundamentales (aunque no necesariamente en forma literal) en la escritura o contrato del negocio proyectado.

2.- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones.

Lo emite también el Conservador de Bienes Raíces respectivo, y corresponde a una especie de radiografía legal del inmueble, en que se muestran todas las limitaciones al dominio que lo puedan afectar, como por ejemplo: hipotecas, arrendamientos, usufructos, embargos, prohibiciones, medidas precautorias, etc. Es importante que este certificado cubra un periodo de al menos 30 años hacia atrás en el tiempo, a fin de que alcance a verificar antiguos gravámenes que aún podrían estar vigentes. Como es evidente, para efectos de un contrato hipotecario resulta fundamental saber si el dominio de la propiedad en cuestión se encuentra afecto a limitaciones. Si, por ejemplo, está embargada, la operación sólo puede realizarse si el acreedor que solicitó ese embargo da su consentimiento, o si el juez que lo decretó da su autorización. Si hay vigente alguna hipoteca anterior, habrá que gestionar el pago al respectivo acreedor para alzar esa hipoteca (lo que se hace durante el mismo proceso). También es importante considerar que el orden cronológico en que se hayan inscritos estos gravámenes determina el grado de preponderancia de sus respectivos titulares. Por ejemplo, si aparece inscrita una hipoteca a favor del Banco X, y con fecha posterior aparece inscrita otra hipoteca a favor de Banco Y, en caso de que el deudor entre en estado legal de insolvencia y no pueda pagar a ambos, se pagará primero al Banco X, y con el remanente al Banco Y. O si, por ejemplo, hay en primer lugar inscrito un arrendamiento, y con fecha posterior una hipoteca a favor del Banco Z, a la hora del cobro y en el proceso de hacer efectiva judicialmente su garantía, el Banco Z deberá respetar ese contrato de arrendamiento, lo que le dificultará de sobremanera dicho cobro. Por eso es que los bancos siempre exigen que su hipoteca quede inscrita en primer lugar, debiendo alzarse o posponerse previamente cualquier otro gravamen que aparezca inscrito con fecha anterior.

3.- Copia del título que funda el dominio vigente.

Se refiere a la escritura o instrumento que sirve de fundamento al dominio de su actual titular, como serían, por ejemplo, la escritura en que se contiene el contrato por el que se adquirió el inmueble (compraventa, aporte, adjudicación, donación, etc.), el certificado de posesión efectiva en el caso de las herencias, o una resolución de saneamiento del Ministerio de Bienes Nacionales. Para el abogado a cargo es de fundamental importancia poder revisar las condiciones específicas bajo las cuales el actual propietario adquirió el inmueble, pues aquéllas podrían impactar en la validez y firmeza del contrato hipotecario proyectado.

4.- Títulos anteriores al vigente hasta completar un lapso de 10 años.

En nuestro país, las acciones judiciales para solicitar que se deje sin efecto un contrato prescriben impajaritablemente al cabo de 10 años. Por eso es importante conocer la cadena de inscripciones y títulos que contengan los sucesivos traspasos de dominio que en ese lapso haya sufrido el inmueble, a fin de verificar si es que existe alguna causal de nulidad o resolución que pueda todavía reclamarse, lo que impactaría dramáticamente en la estabilidad y seguridad del contrato hipotecario proyectado.

5.- Contribuciones (impuesto territorial) al día.

Tanto los notarios como los conservadores tienen la obligación legal de verificar que todos los impuestos relacionados con el inmueble objeto del negocio se encuentren pagados, y no autorizarán los respectivos documentos si es que no se les acredita que se encuentran al día. Si lo hacen, serán solidariamente responsables del pago del impuesto respectivo. También aplica para el impuesto a la herencia, si es que el actual propietario adquirió por esa vía. Por esto es que, simplemente, no se puede avanzar con el proceso si las contribuciones no están al día.

6.- Certificado de no afectación a utilidad pública emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva y certificado de no expropiación emitido por el MINVU.

Sirven para verificar si es que el inmueble será afectado por algún proyecto estatal de expansión de áreas de uso público, como por ejemplo, un ensanche de calle. Una expropiación, si bien es indemnizada al propietario respectivo, no puede evitarse legalmente. Por lo mismo, ella impactaría fuertemente en el valor del inmueble en cuanto garantía hipotecaria ofrecida al banco.

7.- Certificado de vivienda social emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva.

Los inmuebles que tienen la calidad de vivienda social están sujetos a varios beneficios. En el contexto del proceso hipotecario, la operación no pagará impuesto al mutuo y tanto el notario como el Conservador deben hacer una importante rebaja en su arancel. Se trata de montos no menores que tendrían que ser pagados por el cliente si es que no se acredita que el inmueble es vivienda social, lo que es determinado por la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva.

8.- Certificado de numeración municipal emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva.

Este documento se solicita cuando puede observarse una incongruencia en los antecedentes respecto de la dirección domiciliaria del inmueble, como si en el certificado de deudas de contribuciones dijera que la dirección es calle XY 240 y en la inscripción de dominio dijera una dirección diferente. Con el tiempo y dependiendo de los trazados y planificaciones de la Dirección de Obras respectiva, los nombres de las calles y las numeraciones pueden cambiar, generando estas incongruencias. Es importante porque mediante este certificado se le acredita al Conservador cuál es la dirección actualizada, lo que le brindará certeza respecto de que las contribuciones están al día, haciendo cuadrar los datos del certificado de deudas con el resto de los antecedentes. Además, el Conservador confeccionará la nueva inscripción de dominio considerando en su texto la dirección actualizada.

A continuación, examinaremos los antecedentes que dicen relación con el estado o calidad de las partes que intervendrán en el negocio proyectado:

1.- Mandatos.

Los bancos siempre exigen que los mandatos sean otorgados por escritura pública (a fin de asegurar validez y respaldo público), y que además deben otorgar las siguientes facultades, dependiendo de la parte que los presenta:

• Para el cliente o comprador, su mandatario debe tener las facultades de comprar inmuebles, contratar mutuos, constituir hipotecas, otorgar recibos y finiquitos, renunciar a acciones resolutorias, contratar seguros, otorgar mandatos y delegar poder. Evidentemente, si el cliente no está comprando sino sólo otorgando una hipoteca, su mandatario no necesitará de la facultad de comprar.
• Los mandatarios de los vendedores deben estar premunidos de facultades para vender inmuebles, cobrar y percibir el precio, otorgar recibos y finiquitos, renunciar a acciones resolutorias, otorgar mandatos y delegar poder.

2.- Antecedentes de las sociedades involucradas.

Al área legal del banco le interesa poder examinar si es que las sociedades que serán partes en el contrato están legalmente constituidas y si sus representantes cuentan con todas las facultades necesarias. De no ser así, lo que sea que se contrate con ellas podría quedar sin efecto en el futuro.

3.- Certificados relativos a estados civiles de los intervinientes.

Si bien son una parte fundamental de la carpeta, no se solicitan al cliente, puesto que el abogado o ejecutivo los obtendrá gratuitamente desde el sitio web del Servicio de Registro Civil. El estado civil de las partes afecta sustancialmente la titularidad patrimonial del inmueble, y determina quiénes deben comparecer en la escritura y en qué calidades. Por ejemplo, si el cliente comprador es un varón casado bajo régimen de sociedad conyugal, el inmueble ingresará al patrimonio conyugal, y por lo tanto deberá comparecer su cónyuge en la escritura autorizando la constitución de la hipoteca. Similar situación ocurre respecto del cliente comprador que es conviviente civil bajo régimen de comunidad de bienes. En otro ejemplo, si el vendedor adquirió el inmueble estando casado bajo régimen de sociedad conyugal y hoy se encuentra divorciado, en realidad ese inmueble es de propiedad conjunta de él y su excónyuge, y ambos deberán comparecer como vendedores.

Con esto, creemos haber explicado los alcances y propósitos de los documentos que más aparecen en una carpeta hipotecaria. Bajo ningún respecto es un listado exhaustivo. Dependiendo del tipo de operación y características del inmueble, puede surgir la necesidad de solicitar muchos otros, como un certificado DFL2 reducido a escritura pública, certificado de no deuda de derechos de aseo, certificado de gastos comunes al día, cartas de exención de responsabilidad por construcciones no regularizadas, certificados de deslindes, copias de planos, certificados de asignación de roles de avalúo en trámite, y varios otros.

Comprendo que todo esto puede resultar abrumador. Si necesitas ayuda con la tramitación de tu proceso hipotecario, estaré encantado de ayudarte. No sólo te asesoramos, sino que además nos encargamos de gestionar todo por ti.